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  任志強:現在也沒有太壞,不就下降百分之七八嗎?在去年的基礎上下降百分之七八,去年漲百分之二十幾,隻有2013年一年是好日子。

  就今年房地產市場總的發展趨勢,任志強認為沒有發生變化,"城鎮化沒有發生變化,人口結構沒有發生大的變化,經濟持續增長有變化,雖然現在下行瞭一個臺階,但是它還是增長的,沒有從正變成負的"。

  觀點地產新媒體:有學者在一個演講裡有談到,房地產的長期下行已成定勢,包括交易、銷售都在下行,您怎麼看?

新聞來源http://wh.ho信貸利率貸款全省皆可處理use.sina.com.cn/news/2014-07-17/08194298007.shtml

任大炮稱樓市前景不好不壞 沒準備就會死

  以去年全國13億平方米的銷售面積計算,估計今年即便下降20%,也還有10億平方米的銷售面積,這就相當於2012年的情況;下降到百分之二十五、六,接近30%的時候,還是相當於2011年和2012年的水平,規模還是很大的。

  觀點地產新媒體:很多企業還是感覺到市場前景不太好?

  任志強:他說的應該是宏觀經濟下行,我覺得房地產會和宏觀經濟同步。通常情況下,世界各國的房地產一般都和宏觀經濟同步,換句話就是宏觀經濟上升的時候房地產才可能上升,宏觀經濟下降的時候,房地產可能也會下降。

  觀點地產新媒體:意思是和2012年持平,日子都還可以?

  2014年這半年,最為人關註的詞或許是"下行"經濟下行與房地產下行。在這個微妙時刻,我們關註和挖掘更加深度的"企業傢、企業和它所代表的責任與承擔"。

  7月7日,觀點地產新媒體在北京與華遠地產董事長任志強面對面交流,反思和回顧過去半年的地產大勢,詢問下半年市場前進的導向和力量。

  第四種是總量下降,房地產下一個階段可能面臨總量下降的過程,就是說宏觀經濟下一個臺階的時候,房地產也會下一個臺階。比如宏觀經濟保持6%、7%增長的時候,房地產可 能是個位數增長,以後銷售再降一個臺階之後,繼續維持增長也是有可能的。



  2010年是10.1%的增長,2011年隻有4.9%,2012年是1.8%,去年達到17.3%。要是和2012年相比,可能有1%的增長就不得瞭,下降百分之七八也有增長。

  觀點地產新媒體:負增長之後,後面的供應不夠,房價會不會漲得很高?

  第三種下行是增速下行,房地產和中國宏觀經濟更多的關系還是增速下行。不能說中國宏觀經濟掉下去瞭,7%的增長和10%的增長相比確實掉下去瞭,但是7%的經濟增長還是正增長,在世界各個國傢當中還是比較好的,隻不過是中國習慣瞭10%的高增長,所以7%就受不瞭。

  "沒準備的人才會死。"任志強一如既往地犀利。

  現在50多萬億元的經濟總量,按照7%的增速,也比過去的10%增長得更多,總量更大。所以最主要看整體的情況,不能天天過蜜月,老是高增長怎麼可能?我們得過日子,7%的增長已經很好瞭。

  房屋降價隻有在一次性付款的時候才能體現,沒有優惠利率,個貸利率就把價格又漲回去瞭,開發商降的這部分錢都給瞭銀行,老百姓沒得到任何實惠,所以這一輪降價中,基本上老百姓沒有得到任何實惠。

  任志強:我們沒有看到更多的庫存,今年投資增長上升不是因為開工面積增加,今年的土地購置和新開工面積都是負的。到現在為止,新開工的增長是負百分之二十幾,今年全 年肯定是負的。

  任志強:資產價格既受宏觀經濟影響,也受市場供求關系、購買力等多種因素影響。比如資產價格完全下行瞭,就預示著房價跌瞭,但如果國內貸款提高利率,實際資產價格就沒有下行,而是上行瞭。

  觀點地產新媒體:今年房企都是主動縮減開工量,不願意去投資麼?

  什麼叫下行?當房地產投資增速低於固定資產投資增速的時候,一般經濟是下行的。從2000年到現在為止,基本上都是這個情況。今年房地產投資增長率可能下行,估計會變成個位數,可能小於10%,但小於10%對宏觀經濟也是正影響。

  中國的經濟總量越來越大,按照現在7%的增長,以50多萬億元的總量推算,大概有4到5萬億元的增長。過去經濟總量是10萬億元的時候,10%的增長,不才1萬億嗎?20萬億元的時候,10%的增長也才2萬億元。

  現在市場統計包括保障性住房、自住房和棚戶區改造,大傢都分不清瞭。統計混亂就在這裡,保障性住房大部分可能都仍然在房地產開發裡。比如拍下一塊土地,90%都是保障性住房,但是因為有10%的商品房,所以還是統計到開發商那裡。自住型商品房雖然算保障房性質,也是按商品房統計的。

  任志強:明年9月份以後有可能。因為供求關系引起價格變動的概率會比較大,通常從新開工下降、土地供應下降到後期,大概要一年多時間才能在市場中反映。

  有的人把股市和房地產作為原因,認為房地產下行帶動宏觀經濟下行,其實我更認為房地產和股市都是宏觀經濟的一種表現形式,宏觀經濟下行才會讓房地產下行。一般來說,房地產投資上行的時候,GDP是下行的。

  當投資增長是正的時候,對GDP的貢獻度一定是正的,隻是沒有過去那麼大瞭。我們估計會影響0.5個百分點,如果再加上香港企業的話,可能會影響1.2%的GDP。這就要靠其它投資增長來彌補房地產掉下去的這塊投資,例如高鐵、基礎設施,否則投資增長的速度對GDP的影響比較大。

  未來市場發展過程中,房地產銷售可能會維持10到12億平方米之間的水平。原來計算的是到17億平方米開始下降,現在看來13億、14億平方米就到頭瞭,當然下降速度會更慢,10億平方米左右可能要維持很多年。

  如果按照總量計算的話,還需要新增200多億平方米的建築總量,那就需要維持七八年左右。

  觀點地產新媒體:下降後每年的庫存量怎麼消化?

  任志強:對於下行有幾種不同的認識,一種下行就是宏觀經濟下行,所有行業都下行,很難找到在宏觀經濟下行時候完全一枝獨秀的。應該說前幾年房地產是在經濟下行中一枝獨秀,這是因為當時處於進入城市化的高增長過程,所以房地產對宏觀經濟的支撐作用非常大。

  以下是觀點地產新媒體對華遠地產董事長任志強先生的2014博鰲房地產論壇專訪節選:

  任志強:升得很高可能不會,但是有可能還會升。今年還有幾個月時間,我們看到趨勢是持續下降的,新開工如果持續降年底的話,就把庫存和總量調整瞭,今年可能會少開10億平方米,再消化十多億平方米,裡外就相差20億平方米瞭。

  觀點地產新媒體:這20億平方米會不會把需求又推起來?蘆洲區農地貸款率利最低銀行比較

  8月6-9日,2014博鰲房地產論壇海南再啟,圍繞主題"下行通道中的房地產",觀點地產新媒體遍訪海內外知名經濟學傢、企業領袖、行業精英、金融學者,梳理市場實情,明辯行業未來。

  這就叫增速下滑,比如今年房地產不好,但是可能增速還是正的,因為在計算GDP的時候不計算銷售,隻計算有多少投資,所以隻要是正投資,就是對宏觀經濟的正增長。銷售下降和GDP沒關系,銷售下不下降實際上影響的是下一年,不會影響這一年。

  任志強:沒有市場預期,開工量就會下降;沒有銷售支撐,到位資金就會下降得很快,今年到位資金下降幅度是最大的,比2008年還大。

  "幹開發商的活,操總理的心。"這是地產同仁給任志強的普遍評價,或許這便是任志強作為一位企業傢給自己的定位與擔當。

  不過,激進"任大炮"的外衣包裹下,任志強卻始終保有一顆率直、理性而憂慮的心。

  在自傳《野心優雅》中,任志強自白道:"我太想讓大傢知道我也是個有血有肉的人,有辛酸,也有委屈,一張表面嚴厲的面孔背後,也有"不可告人"的弱點。"

  更多時候,任志強給外界的印象是激進與強勢。他多次就房地產問題與人展開激辯。

  任志強:下降18%之後,還有10億多平方米。

  觀點地產新媒體:今年這種情況,開發商是有準備的?

  任志強:就是沒準備的人才會死。

  觀點地產新媒體:您提到資產價格這個概念,影響資產價格的因素有哪些?

內容來自sina新聞

  例如一筆20年期100萬元貸款,在優惠利率和非優惠利率情況下,可能差20萬元利息。這樣估算,一套房可以降10萬元,但是消費者並沒有得到任何優惠,實際還要多支付10萬元,因為利率上漲瞭。更嚴重的後果就是,這在貸款的當月就發生瞭,利率上升以後,消費者每個月還的錢就多瞭。對消費者來說,實際資產價格並沒有下降,房價下跌這部分不足以掩蓋或者說沖抵銀行個貸提高的利率,這個影響是很重大的。

  資產價格可能受宏觀經濟的影響也比較大,不能隻看房價跌沒跌,要加上市場的購買能力和優惠利率這些部分。為什麼老百姓說房價降瞭也買不起?就是因為個貸利率的問題。

  觀點地產新媒體:2014博鰲房地產論壇的主題是"下行通道中的房地產",您認不認可?

  此外,供求關系在一些地區也會產生影響。有些地區供給加大瞭,人口外流瞭,導致這個地區的房子需求量下降,數量多瞭價格就下降。比如說工業轉移問題,工業轉移會把勞動人口帶走,所以在面臨工業轉移和人口轉移的二三線城市,會出現供過於求的現象。普遍來說,就是一個資產價格下降的問題。

  觀點地產新媒體:歸結起來,您認為總的趨勢是沒有發生變化?

  任志強:經濟持續增長沒有變化,雖然現在下行瞭一個臺階,但還是增長的,沒有從正變成負;城鎮化沒有發生變化,人口結構沒有發生大的變化,還是需要大量住房的;居民消費越來越多用於住房消費趨勢也沒有變化。這幾年人口調查中,從年齡上可以看到,傢庭消費中住房消費比重是逐年增加的,這也沒有變化。有這幾個支撐,市場不會發生大的變化。

  不管保障性住房也好,棚戶區改造房也好,這些也是房子,從總量上看增加瞭一部分供應量,這些增加的供應量一定會沖擊市場上的供應量。

  第二種下行是價格下行,其實資產價格是波動的,經常是今年下行,明年上行。比如說股市一直跌,但跌到2000多點,也就是在這個位置上波動。

  【《樓市爆米花》第二期:我們又相信愛情瞭

  對於未來市場走勢,任志強依然保持樂觀態度:"今年並沒有那麼壞,下降18%之後,還有10億多平方米。"

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